Wertermittlungsmethoden bei einem Grundstück für Zwecke der Schenkungsteuer

Den eigenen Kindern ein Geschenk zu machen, klingt auf den ersten Blick nicht steuerlich. Handelt es sich bei dem Geschenk allerdings um ein Grundstück mit einem Gebäude, so kommt es hier zu einer schenkungsteuerlichen Beurteilung.

In der aktuellen Rechtsprechung wurde am Bundesfinanzhof ein Sachverhalt zur Schenkungsteuer behandelt, in dem ein Vater ein zum Zwecke der Schenkung erworbenes Grundstück mit Gebäude, Carport und Garten mit einem Kaufpreis von 900.000 EUR an seine Tochter gab. Ergänzend hierzu übernahm er neben der Grunderwerbsteuer und den Notar- und Grundbuchkosten, auch die Schenkungsteuer, welche die Beschenkte hätte zahlen müssen. Für den Rechtsvorgang wurde ein Schenkungsvertrag geschlossen und es musste eine Schenkungsteuererklärung bei der zuständigen Finanzbehörde eingereicht werden. Zu den Eintragungen der geforderten Erklärung gehört unter anderem auch der ermittelte Verkehrswert des Grundstückes mit Gebäude.

Übernahme der Schenkungsteuer durch den Schenker

Grundsätzlich schuldet der oder die Beschenkte die Schenkungsteuer. Übernimmt der Schenker freiwillig die geschuldete Schenkungsteuer, so ist diese Zahlung der Schenkung hinzuzurechnen, da der oder die Beschenkte dadurch zusätzlich bereichert wurde.

Steuerfreibeträge zur Schenkungsteuer

Vor der Festsetzung der Schenkungsteuer ist seitens der Finanzverwaltung noch ein ggf. zustehender Freibetrag zu berücksichtigen. Die Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Schenkenden. Diese Freibeträge laut Erbschaftsteuergesetz:

• Der Ehegatte oder ein eingetragener Lebenspartner erhält einen Freibetrag von 500.000 EUR
• Die leiblichen Kinder, Adoptiv- und Stiefkinder, sowie Enkel, deren dem Erblasser verbundenen Elternteil tot sind, erhalten jeweils 400.000 EUR
• Enkelkinder können jeweils einen Erbschaftsteuerfreibetrag von 200.000 EUR geltend machen
• Den Eltern und Großeltern des Erblassers steht ein Freibetrag in Höhe von 100.000 EUR zu.
• Für Geschwister, Neffen, Nichten und alle übrigen Erbberechtigten hat der Gesetzgeber einen Freibetrag von 20.000 EUR festgelegt

Wertermittlung im vorliegenden Fall

Grundsätzlich wird zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Zwecke der Schenkungsteuer von Einfamilienhäusern der Verkehrswert zur Hand genommen. Dieser kann im Regelfall mit einem Vergleichswert angesetzt werden. Im vorliegendem Fall lag dem Schenker nach Rücksprache mit dem Gutachterausschuss kein Vergleichswert für ein Grundstück in vergleichbarer Lage vor und er ermittelte mit Hilfe des Sachwertverfahrens gem. des Bewertungsgesetzes einen Sachwert von gerundet 520.000 Euro.

Schenkungsteuerrechtlich sind die vom Schenker übernommene Grunderwerbsteuer von 6,5 % und die übernommenen Kosten für den Notar und die Eintragungen im Grundbuch hinzuzurechnen. Somit erklärte der Schenker einen Wert von 593.000 EUR.

Das zuständige Finanzamt wich von den erklärten Werten ab und setzte den Kaufpreis als Vergleichswert an.

Urteil des Bundesfinanzhofes vom 24. August 2022

Mit dem Aktenzeichen II R 14/20 wurde das entsprechende Urteil veröffentlich. Der Bundesfinanzhof urteilte, dass bei dem Fehlen von Vergleichspreisen für andere Grundstücke der entsprechende Kaufpreis für das betreffende Grundstück maßgebend sein kann, wenn der Erwerb zeitnah vor der Schätzung erfolgte.

Steuerliche Auswirkungen

Wäre das Finanzamt den erklärten Werten des Schenkers gefolgt, so wäre eine zu zahlende Steuer von 23.562 EUR festgesetzt worden.
Die Ermittlung wäre wie folgt durchgeführt worden:
Kaufpreis zzgl. übernommener Nebenkosten: 593.000 EUR
abzgl. Freibetrag für das eigene Kind 400.000 EUR
Ergibt vor Steuern 193.000 EUR
zzgl. übernommene Schenkungsteuer 11% 21.230 EUR
ergibt einen steuerlichen Wert 214.230 EUR

Tatsächlich zu zahlende Steuer 23.562 EUR

Durch die Anwendung des oben genannten Urteils ist eine zu zahlende Steuer in Höhe von 125.000 EUR festgesetzt worden.
Die Ermittlung ist wie folgt durchgeführt worden:
Vergleichswert (Kaufpreis zzgl. übernommene Kosten 973.000 EUR
abzgl. Freibetrag für das eigene Kind 400.000 EUR
Ergibt vor Steuern 573.000 EUR
zzgl. übernommene Schenkungsteuer 15% 85.950 EUR
ergibt einen steuerlichen Wert 658.950 EUR

Tatsächlich zu zahlende Steuer 125.000 EUR

An der Differenz zwischen den beiden Ermittlungen ist ganz klar zu sehen, welche steuerliche Auswirkung die neuste Rechtsprechung auf die Höhe der Schenkungsteuer hat.

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