Veräußerung eines Miteigentumsanteils am Einfamilienhaus anlässlich Ehescheidung als privates Veräußerungsgeschäft steuerbar

Grundfall: Veräußerung eines Miteigentumsanteil

Grundsätzlich ist das Veräußerungsgeschäft einer Immobilie, die im Privatvermögen gehalten wird, der Einkommensteuer zu unterwerfen. § 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 EStG gibt hier die entsprechenden Regularien vor. Der Regelfall besagt, dass wenn ein Objekt nach Erwerb in den nächsten zehn Jahren veräußert wird, so ist dieser Gewinn steuerpflichtig. Eine Ausnahme liegt bei einer Eigennutzung, welche die Spekulationsfrist auf drei Jahre reduziert. Genauer bedeutet dies, dass das Objekt mindestens drei Jahre vor dem Veräußerungsstichtag eigengenutzt sein musste.

Die Höhe der Einkommensteuer bemisst sich nach dem persönlichen Steuersatz.

Ist eine Privatperson lediglich Miteigentümerin oder Miteigentümer, so kann diese lediglich über den ideellen Bruchteil allein und ohne Zustimmung des oder der anderen beteiligten Personen verfügen. Die Veraltung der Immobilie steht allen Beteiligten gemeinschaftlich zu. Lediglich die zur Erhaltung der Sache notwendigen Maßnahmen können die Miteigentümerinnen oder Miteigentümer alleine treffen. Der Verkauf der Immobilie kann nur gemeinschaftlich erfolgen. Als Bruchteilseigentümerin oder -eigentümer kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangt werden. Wird der Verkauf durch eine dieser Personen verlangt werden und wird ein Verkauf aber ausgeschlossen, so muss die Vereinbarung im Grundbuch eingetragen sein.

Besonderheit: Vermögensauseinandersetzung im Rahmen einer Scheidung

Veräußert ein geschiedener Ehegatte im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung den eigenen Miteigentumsanteil an der gemeinsamen Immobilie an den anderen geschiedenen Ehegatten, so ist dies als eine Veräußerung im Sinne des §23 EStG anzusehen. Genauer bedeutet das, dass es hier zu sonstigen Einkünften aus einem privaten Veräußerungsgeschäft kommen kann.
Auch hier kommt es zur Anwendung der sogenannten Spekulationsfrist, welche hier im Regelfall zehn Jahre beträgt und im Falle einer Eigennutzung differenziert betrachtet wird.

Durch laufende Fortbildungen und modernes Informationsmanagement ist unsere digitale Steuerberatung immer auf dem neusten Wissensstand und kann Sie bei dem steuerrechtlichen Prozess der Vermögensauseinandersetzung bestmöglich beraten.

Aktuelle Rechtsprechung:

Der Bundesfinanzhof entschied mit Urteil vom 14. Februar 2023 unter dem Aktenzeichen IX R 11/21 einen Fall, bei dem ein geschiedener Ehepartner seinen Miteigentumsanteil veräußern musste, da hier laut Klägers sonst eine Zwangsvollstreckung aufgrund der entgeltlichen Leistungen an den geschiedenen Ehegatten durch die Scheidungsfolgevereinbarungen bevorstehen würde.

Bei dem Objekt handelt es sich um das Einfamilienhaus, welches vor der Scheidung von den Ehegatten und dem minderjährigen gemeinsamen Kind bewohnt wurde. Nach dem Auszug des einen geschiedenen Ehegattens ist hier die Eigennutzung des ausziehenden Ehegatten im Sinne des §23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nicht mehr gewahrt.

Entscheidungsgründe:

Der Bundesfinanzhof entschied im Rahmen der Revision, dass es sich bei o.g. Fallkonstellation zwingend um ein privates Veräußerungsgeschäft handelt, welches bei dem veräußernden Ehegatten der Einkommensteuer mit dem persönlichen Steuersatz zu unterwerfen ist.

Nach dem Auszug des klagenden Ehepartners und der alleinigen Nutzung des anderen Ehegatten und des gemeinsamen Kindes, wird das Objekt nicht mehr eigengenutzt. Die teilweise Nutzung zu eigenen Wohnzwecken durch das gemeinsame noch einkommensteuerrechtlich zu berücksichtigende Kind ist hier nicht maßgeblich und es kommt hierdurch zu keiner mittelbaren Eigennutzung.

Ausschließend kann auch die Nutzung des geschiedenen Ehegatten gesehen werden, da die unentgeltliche Nutzungsüberlassung zu eigenen Wohnzwecken an eine ggf. zivilrechtlich unterhaltsberechtigte Person hier nicht gegeben ist. Auch eine entsprechende Scheidungsvereinbarung wirkt sich hier nicht positiv auf die Entscheidung aus.

Das Finanzgericht schließt ebenfalls ein Veräußerungsgeschäft unter Zwang aus, da die Scheidungsvereinbarung erst nach einer steuerlichen Beratung selbst unterzeichnet wurde.
Ein weiterer Grund, der für ein echtes privates Veräußerungsgeschäft spricht ist, dass es sich bei dem erzielten Preis um einen angemessen Preis handelt.

Verluste aus dem privaten Veräußerungsgeschäft:

Im Umkehrschluss kann der Kläger auch einen Verlust aus dem privaten Veräußerungsgeschäft erklären, sofern diese mit Gewinnen aus weiteren Immobilienverkäufen gem. § 23 EStG aus dem selben Kalenderjahr verrechnet werden können.

Eine digitale Steuerberatung unterstützt Sie bei allgemeinen oder auch spezifischen Fragen, was die Eigentumsverhältnisse und auch die Nutzung von Immobilien betrifft.