Besteuerung beim Verkauf einer Eigentumswohnung: Differenzierung bei „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“

Grundsatz:

Das Einkommensteuergesetz regelt über den § 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 EStG die Veräußerung von Immobilien aus dem Privatvermögen. Wird eine Eigentumswohnung verkauft, so unterliegt ein hieraus erzielter Gewinn grundsätzlich der Einkommensteuer und es handelt sich hierbei um sonstige Einkünfte.
Die Höhe der Steuer bemisst sich nach dem persönlichen Steuersatz.

Veräußerungsfrist bzw. Spekulationsfrist:

Der Gesetzgeber hat im Einkommensteuergesetz für diese Veräußerungsgeschäfte eine Veräußerungsfrist von zehn Jahren festgelegt. Früher wurde diese Frist auch Spekulationsfrist genannt.
Wie sich die tatsächliche Nutzung des Objektes gestaltet hat jedoch enorme Auswirkung auf die Spekulationsfrist. Wird die Immobilie in der gesamten Spekulationsfrist eigengenutzt, so entfällt die Besteuerung des Veräußerungsgewinnes gänzlich. Wird die Wohnung nicht für den gesamten Zeitraum eigengenutzt, so ist hier auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Eigennutzung zu achten. Wichtig ist hier zu wissen, dass die Spekulationsfrist bereits im dritten Jahr der Eigennutzung entfällt.

Eine Eigennutzung einer Immobilie, die nicht der Hauptwohnsitz ist, gilt auch als steuerbefreiende Tatsache. Dies kann neben einem Zweitwohnsitz beispielsweise auch eine Ferienwohnung betreffen, sofern diese lediglich eigengenutzt wurde.

Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung:

Wird eine Eigentumswohnung geschenkt oder veräußert, so gilt die Veräußerungsfrist nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Rein rechtlich handelt es sich bei einer Erbschaft nicht um einen Erwerb im klassischen Sinne. Entscheiden ist hier, wie die Immobilie durch den Erblasser genutzt wurde. Liegen zwischen Erbantritt und Immobilien weniger als zehn Jahre, so ist hier unter Beachtung der tatsächlichen Nutzung durch Erblasser oder Erblasserin sowie die des Erbenden die Steuerpflicht zu ermitteln.

Drei-Objekt-Grenze:

Verkauft eine natürliche Person innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien oder Grundstücke, so ist hier regelmäßig von einem gewerblichen Immobilienhandel auszugehen. Die Gewinne aus den Veräußerungsgeschäften unterliegen demnach ohne jegliche Anwendung einer Veräußerungsfrist der Einkommensteuer. Ergänzend dazu fällt für die Veräußerungsgeschäfte auch Gewerbesteuer an.
Veräußerungsgeschäfte von Immobilien, welche im Wege der Schenkung oder Erbschaft erworben wurden, zählen nicht in die sogenannte Drei-Objekt-Grenze.

Unsere digitale Steuerberatung unterstützt Sie hier optimal bei Ihrer Immobilienverwaltung und bei bereits geplanten oder bereits durchgeführten Investitions- und Veräußerungsgeschäften.

Veräußerungsverlust:

Grundsätzlich können Verluste aus dem Verkauf einer Immobilie nur dann berücksichtigungsfähig sein, wenn das Objekt nicht eigengenutzt war, die Veräußerung auch außerhalb der Veräußerungsfrist erfolgt und diese im Falle eines Gewinnes auch eine Einkommensteuer gem. §23 EStG realisiert hätte.
Entstehen Verluste unter den oben genannten Voraussetzungen, so ist es möglich, diese auch laut Einkommensteuergesetz steuerlich geltend zu machen. Jedoch sind diese Verluste direkt mit Gewinnen aus Immobiliengeschäften gem. §23 EStG aus dem selben Kalenderjahr zu verrechnen.

Auslegung des Begriffes „Eigennutzung“

Wie oben bereits erläutert, wird eine Immobilie, die im Privatvermögen gehalten wird und eigengenutzt, so fällt keine Einkommensteuer auf den Gewinn aus der Veräußerung an. Ein Verlust ist im Umkehrschluss ebenfalls nicht berücksichtigungsfähig.

Wird die Immobilie einem Kind, welches Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag gem. § 32 Abs. 6 EStG hat unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen, so wird hier auch von einer Eigennutzung ausgegangen.
Bei einer unentgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken an eine dritte Person wird nicht mehr von einer Eigennutzung ausgegangen.

In der neusten Rechtsprechung wurde verhandelt, ob eine Differenzierung zwischen unterhaltsberechtigten Kindern und anderen zivilrechtlich unterhaltsberechtigten Personen gemacht werden dürfe und ob dies nicht widersprüchlich sei.

Mit Urteil des Finanzgerichtes Düsseldorf vom 02.03.2023 (Aktenzeichen 14 K 1525/19 E,F) wurde entschieden, dass die unentgeltliche Nutzungsüberlassung zu Wohnzwecken einer Wohnung an eine oder einen Angehörigen, welche/-r nach zivilrechtlichen Vorschriften unterhaltsberechtigt ist nicht als Nutzung „zu eigenen Wohnzwecken“ anzusehen ist. Ergänzend dazu ist auch die Mitnutzung oder alleinige Nutzung der Immobilie eines Kindes, welches einkommensteuerlich nicht mehr als Kind berücksichtigungsfähig ist, ebenfalls schädlich für die sogenannte Eigennutzung gem. § 23 EStG.
Die Veräußerungsgewinne aus den genannten Fällen sind zutreffend als sonstige Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften der Einkommensteuer zu unterwerfen.

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