Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung

Vermieten Sie eine Wohnimmobilie, werden die Einnahmen, die Sie hieraus generieren, der Einkommensteuer unterworfen. Erzielen Sie hieraus einen Verlust, dürfen Sie diesen mit den positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten – z. B. Einkünfte aus nicht selbstständiger Arbeit oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb – verrechnen. Die Verrechnung in der Einkommensteuer ist aber nur möglich, wenn der Steuerpflichtige nicht die Voraussetzungen einer Liebhaberei erfüllt hat. Maßgeblich für den Gesetzgeber ist die Einkünfteerzielungsabsicht. Diese Ansicht hat der Bundesfinanzhof in seinem Ablehnungsbeschluss vom 29. März 2022 bestätigt.

Ihre digitale Steuerberatung in Wildau informiert Sie im Folgenden zur Einkünfteerzielungsabsicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, dem Ablehnungsbeschluss des BFH und der Abgrenzung der Liebhaberei.

Grundsätzliches zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Der Einkommensteuer unterliegen insgesamt sieben verschiedene Einkunftsarten. Hierzu zählen auch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das Steuerrecht ordnet die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung den Überschusseinkünften zu. Der Überschuss (die Einkünfte) ermitteln sich durch die Gegenüberstellung der Einnahmen und der im Zusammenhang mit dieser Einkunftsart entstandenen Werbungskosten.

In der Einkommensteuer hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass die Mieteinnahmen, die ein Vermieter für ein Jahr erhält, in der Einkommensteuererklärung deklariert werden müssen. Von diesen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung kann ein Vermieter alle Werbungskosten in Abzug bringen, die mit der Einkunftsart »Vermietung und Verpachtung« in einem direkten Zusammenhang stehen. Neben den laufenden Kosten, die für das Objekt anfallen (z. B. Heizung, Strom, Wasser, Grundsteuer) gehören hierzu auch die Kosten, die der Vermieter für die Anschaffung der Wohnung aufgewendet hat. Diese Kosten lassen sich in der Einkommensteuer über die Gebäude-Abschreibung steuerlich geltend machen. Weitere Details zur Gebäudeabschreibung in Ihrem individuellen Fall geben wir Ihnen gerne, wenn Sie unsere digitale Steuerberatung im Internet besuchen.

Neben den Kosten für das Objekt können weitere Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anfallen. Hierzu gehören z. B. die Kosten für die Aufgabe eines Inserats.

Der Ablehnungsbeschluss des Bundesfinanzhofs

Mit dem Ablehnungsbeschluss vom 29.03.2022 hat der BFH seine bisherige Rechtsprechung zur Einkommensteuer und zur Einkünfteerzielungsabsicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bestätigt. Hiernach bleibt die Einkünfteerzielungsabsicht als subjektives Tatbestandsmerkmal in der Einkommensteuer erhalten. Nur wenn eine steuerpflichtige Person diese Einkünfteerzielungsabsicht nachweisen kann, kann auch ein erzielter Verlust mit den positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten steuerlich geltend gemacht werden.

Die Einkünfteerzielungsabsicht weist ein Vermieter nach, indem er mit seinem Mieter einen Mietzins vereinbart und diesen vereinnahmt. Schwieriger wird es, in der Einkommensteuer eine Einkünfteerzielungsabsicht nachzuweisen, wenn ein Objekt oder eine Wohnung über einen längeren Zeitraum leersteht. Hier kann die Einkünfteerzielungsabsicht dadurch nachgewiesen werden, dass ein Vermieter ernsthaft erkennen lässt, dass er mit der Vermietung Einkünfte erzielen möchte. Dies ist z. B. der Fall, wenn der Vermieter auf die Mietgesuche anderer Personen reagiert oder selbst ein Vermietungsinserat in der lokalen Presse oder im Internet veröffentlicht. Auch wenn ein Finanzamt erkennt, dass eine Wohnung oder ein Haus letztlich erfolgreich vermietet wurden, hat ein Vermieter nach Ansicht der Richter am BFH seine Einkünfteerzielungsabsicht nachgewiesen.

Abgrenzung der Liebhaberei

In der Einkommensteuer ist die Einkünfteerzielungsabsicht ein wichtiges Kriterium für die Abgrenzung zur Liebhaberei. Der Gesetzgeber versteht hierunter die Tätigkeit einer steuerpflichtigen Person, die diese ohne eine Einkünfteerzielungsabsicht ausübt.

Im Rahmen der Einkommensteuer kommt der Liebhaberei eine große Bedeutung zu. Denn wenn Sie z. B. mit der Vermietung eines Wohnobjekts keine Einkünfteerzielungsabsicht verfolgen, müssen Sie die hieraus erzielten Einkünfte nicht versteuern. Nachteilig ist, dass aber auch die Verluste, die Sie aus einer Vermietung erzielen, steuerlich nicht relevant sind. Der Gesetzgeber und das Finanzamt unterstellen dies z. B., wenn Sie bei einer Vermietung keine Anstrengungen unternehmen, Einnahmen zu erzielen.

Beispiel

Ein Vermieter vermietet eine Wohnung. Nach drei Monaten zieht der Mieter aus. Der Vermieter ergreift keine Maßnahmen, aus denen sich erkennen lassen könnte, dass er die Wohnung weiter vermieten möchte. Die im Zusammenhang mit dieser Vermietung entstandenen Aufwendungen macht der Steuerpflichtige bei seinem Finanzamt geltend. Dieses erkennt den Werbungskostenabzug nicht an, weil es dem Steuerpflichtigen Liebhaberei unterstellt.

Die Liebhaberei in der Einkommensteuer endet, sobald die steuerpflichtige Person die Einkünfteerzielungsabsicht nachweist.

Haben Sie weitere Fragen zu der Einkünfteerzielungsabsicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder anderen Beratungsfeldern der Einkommensteuer, wenden Sie sich gerne an Ihre digitale Steuerberatung in Wildau. Wir stehen Ihnen für eine umfassende Beratung zur Verfügung und leisten fachliche Hilfe bei der Erledigung Ihrer steuerlichen Verpflichtungen.