Die Einkünfteerzielungsabsicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
Zu den Einkünften, die Sie nach dem Einkommensteuerrecht versteuern müssen, gehören die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ein wichtiges Kriterium ist die Einkünfteerzielungsabsicht und deren Bedeutung bei einem Vermietungsobjekt und einer gewerblichen Immobilie.
Ihre digitale Steuerberatung in Rostock, Wildau und Bestensee informiert Sie nachfolgend über die Einkünfteerzielungsabsicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und erläutert die Stellungnahme des Bundesfinanzhofs.
Grundlegendes zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den sieben Einkunftsarten, die der Einkommensteuer unterliegen. Maßgeblich für die Besteuerung sind die Einkünfte. Diese ermitteln sich durch den Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten. Zu diesen Werbungskosten rechnen neben den Aufwendungen für die Grundsteuer, den Kosten für die Instandhaltung der Immobilie und den Schornsteinfeger auch die Abschreibungen.
Die Einkünfte aus der Vermietungstätigkeit werden für das Finanzamt erst dann relevant, wenn der Vermieter die Einkünfteerzielungsabsicht nachweist. Dies wurde mit mehreren Urteilen auf höchstrichterlicher Ebene bestätigt.
Welche Rolle spielt die Einkünfteerzielungsabsicht?
Die Einkünfteerzielungsabsicht spielt eine wichtige Rolle bei den sogenannten Überschusseinkünften. Hierzu rechnen auch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Steuerpflichtig sind die Einkünfte, die sich aus dem Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ergeben. Nur wenn ein Vermieter die Einkünfteerzielungsabsicht nachweisen kann, unterliegen die Einkünfte der Besteuerung. Den Nachweis erbringt ein Steuerpflichtiger z. B. dadurch, dass er nach Mietern sucht und die Immobilie für eine Vermietung vorbereitet. Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, ergibt sich ein Verlust aus der Vermietungstätigkeit. Dieser kann mit den positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden.
Kann der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht nicht nachweisen, nimmt das Finanzamt berechtigterweise an, dass es sich um einen Fall von Liebhaberei handelt. Hier müssen keine Einkünfte in der Einkommensteuererklärung deklariert werden. Verluste dürfen aber auch nicht mit den positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Die Einkünfte aus einer Liebhaberei bleiben steuerlich unbeachtlich.
Abzugrenzen von der Einkünfteerzielungsabsicht ist die Gewinnerzielungsabsicht. Diese ist der entscheidende Faktor, wenn es um die Besteuerung der Gewinneinkünfte geht. Zu den Gewinneinkünften rechnen neben den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft auch die Einkünfte aus einer selbstständigen Tätigkeit und die Einkünfte aus Gewerbebetrieb.
Wie kann die Einkünfteerzielungsabsicht nachgewiesen werden?
Die Einkünfteerzielungsabsicht kann anhand bestimmter Kriterien von einem Vermieter nachgewiesen werden. Hierzu gehört, dass der Steuerpflichtige online wie offline Anzeigen schaltet, um einen Mieter für die Immobilie zu finden.
Gehört dem Steuerpflichtigen eine Ferienwohnung, gilt Hinsicht der Prüfung ein Sonderfall. Hier unterstellt das Finanzamt, dass keine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt, wenn der Steuerpflichtige das Objekt zu mehr als 25 % selbst nutzt. Übersteigt der Anteil der Vermietungen die Grenze von 75 %, kann der Steuerpflichtige auch einen Verlust aus seiner Vermietungstätigkeit steuerlich geltend machen.
Eine Besonderheit ergibt sich, wenn eine Immobilie, die zur Vermietung freigegeben wurde, dauerhaft leersteht. Hier erfolgt vonseiten der Finanzbehörden eine genauere Prüfung. Den Nachweis kann der Steuerpflichtige erbringen, wenn er dokumentiert, dass er einem Immobilienmakler den Auftrag erteilt hat, ihn bei der Vermietung des Objekts zu unterstützen.
Darüber hinaus unterstellt das Finanzamt, dass ein Vermieter die Absicht, Einkünfte zu erzielen, verfolgt, wenn er eine Immobilie dauerhaft vermietet. Gegen die Einkünfteerzielungsabsicht spricht, dass das Objekt nur kurzfristig vermietet wird oder das vermietete Objekt bereits zum Verkauf steht.
Der Beschluss des Bundesfinanzhofs vom 29. März 2022
Mit dem Urteil vom 29. März 2022 stellte der Bundesfinanzhof (BFH) klar, dass die Einkünfteerzielungsabsicht nur als Voraussetzung für eine Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu prüfen sei, wenn die Immobilie für eine Vermietungstätigkeit genutzt wird. Sobald die Absicht der Einkünfteerzielung mit einem Vermietungsobjekt bejaht wird und Einkünfte erzielt werden, müssen diese auch besteuert werden. Für die Besteuerung ist es unerheblich, ob der Steuerpflichtige tatsächlich einen Gewinn oder einen Totalüberschuss erzielt. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass ein Verlust mit anderen steuerpflichtigen Einnahmen – z. B. aus einer Arbeitnehmertätigkeit – verrechnet werden kann und zu einer geringeren Besteuerung führt.
Handelt es sich bei dem Objekt nicht um eine Immobilie, die ausschließlich Wohnzwecke diene, muss im Einzelfall eine detaillierte Begutachtung erfolgen. Hierbei wird geprüft, ob ein Steuerpflichtiger mit der Nutzung einer Lagerhalle oder einer Produktionshalle eine Tätigkeit ausübe, mit der er dauerhaft einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben erzielen wolle. Insofern steht die Einkünfteerzielungsabsicht der Gewinnerzielungsabsicht gleich.
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