Verbilligte Vermietung

Neue gesetzliche Regelung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Zu den Bezügen, die ein Steuerpflichtiger im Rahmen seiner jährlichen Steuererklärung beim Finanzamt deklarieren muss, gehören nach § 21 EStG auch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der steuerpflichtige Betrag ergibt sich durch Gegenüberstellung der Mieteinnahmen und der Werbungskosten, die mit der Vermietung in Zusammenhang stehen.

Hinsichtlich der Mieteinnahmen hat der Gesetzgeber am 02. September 2020 eine Änderung beschlossen, die die Höhe der Miete betrifft. Die Gesetzesänderung wurde im Jahressteuergesetz 2020 beschlossen.

Grundsätzliches zur Vermietung

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, muss die aus Vermietung erzielten Einnahmen in seiner Steuererklärung deklarieren. So sieht es die Rechtsnorm in der Vorschrift des § 21 Absatz 1 EStG vor.

Als Bemessungsgrundlage dienen dem Finanzamt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Einkünfte ergeben sich, wenn die Mieteinnahmen um die Werbungskosten gekürzt werden. Als Werbungskosten kann ein Steuerpflichtiger alle Kosten geltend machen, die mit der Vermietung in Zusammenhang stehen. Hierzu zählen neben der Abschreibung insbesondere die Finanzierungskosten und der Renovierungsaufwand.

Die Angaben zur Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses (Einnahmen und Ausgaben) deklariert ein Steuerpflichtiger in der Anlage V seiner Steuererklärung.

Verbilligte Vermietung

Bei der Festlegung des Mietzinses muss ein Vermieter sich an der Höhe der ortsüblichen Miete orientieren.

Der Begriff der ortsüblichen Miete ist im § 558 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) definiert. Hiernach ist die ortsübliche Miete mit dem Betrag identisch, der in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum gezahlt wird. Dabei werden auch Mietanpassungen berücksichtigt.

Liegt der mit einem Mieter vereinbarte Mietzins unter der ortsüblichen Miete handelt es sich steuerrechtlich um eine verbilligte Vermietung. Für diesen Fall sah § 21 Absatz 2 EStG bisher vor, dass der Vermieter die Überlassung der Wohnung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufteilen musste.

Die von dem Gesetzgeber bestimmte Aufteilung bezog sich nicht nur auf die Mieteinnahmen, sondern auch auf die Ausgaben. Für den Vermieter bedeutete dies, dass er alle Kosten im Zusammenhang mit der Wohnung nur in dem Verhältnis steuerlich geltend machen konnte, in dem die Wohnung entgeltlich vermietet wurde. Ein voller Werbungskostenabzug war bislang nur möglich, wenn der Mietzins mindestens bei 66 % der ortsüblichen Miete lag. Lag der Mietzins z.B. bei 60 % der ortsüblichen Miete, konnte der steuerpflichtige Vermieter auch nur 60 % der Werbungskosten steuerlich geltend machen.

Beispiel

Die ortsübliche Miete für eine Einzimmerwohnung beträgt 400 Euro. Ein Vermieter verlangt für die Vermietung seiner Einzimmerwohnung 200 Euro. Im Zusammenhang mit der Vermietung hatte der Vermieter einen Werbungskostenaufwand von 2.000 Euro.

Für die Vermietung seiner Wohnung bekommt der Vermieter eine Jahresmiete von 2.400 Euro (200 Euro x 12 Monate). Da der Mietzins unter der ortsüblichen Miete liegt, handelt es sich um eine verbilligte Vermietung. Die Werbungskosten werden nur anteilig – hier zu 50 % – berücksichtigt. Statt 2.000 Euro kann der Vermieter nur 1.000 Euro geltend machen.

Das Jahressteuergesetz 2020 sieht eine Neuregelung des § 21 Absatz 2 EStG vor, die sich auf den anteiligen Werbungskostenabzug bezieht. Hiernach soll die Rechtsnorm dahingehend geändert werden, dass dem Vermieter, der seinen Wohnraum zu einem Mietzins von mindestens 50 % der ortsüblichen Miete vermietet, der volle Werbungskostenabzug gewährt wird.