Mietvertrag ohne offenen Umsatzsteuer-Ausweis
Mietvertrag ohne Ausweis der Umsatzsteuer berechtigt nicht zum Vorsteuerabzug
Wer eine Wohnung vermietet, muss sich in der Regel nicht um den Ausweis der Umsatzsteuer kümmern. Die Vermietung von Wohnraum stellt der Gesetzgeber in § 4 Nr.12a UStG (Umsatzsteuergesetz) von der Umsatzsteuer frei. Allerdings hat ein Vermieter nach § 9 UStG die Möglichkeit, zur Umsatzsteuer zu optieren. Macht er hiervon Gebrauch, muss er den Steuersatz und den Umsatzsteuerbetrag in dem Mietvertrag angeben.
Generelle Behandlung von Viermietungsumsätzen
Generell belegt der deutsche Gesetzgeber den Verkauf von Waren und die Erbringung von Dienstleistungen mit der Umsatzsteuer. In der Regel gilt der erhöhte Mehrwertsteuersatz von 19 %. Für bestimmte Waren (z. B. Lebensmittel wie Brot) gilt der niedrigere Mehrwertsteuersatz von 7 %.
Bei der Rechnungsstellung müssen der Verkäufer oder der Erbringer der Dienstleistung die Umsatzsteuer in ihrer Rechnung ausweisen. Vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer können mit einer Rechnung, in der die Umsatzsteuer offen ausgewiesen wurde, einen Vorsteuerabzug geltend machen.
Bei Vermietungen hat der Gesetzgeber von einer Umsatzbesteuerung abgesehen. Eine Vermietung gehört gemäß § 4 Nr. 12a UStG zu den umsatzsteuerfreien Einnahmen.
Option zur Umsatzbesteuerung
Dem Vermieter steht nach § 9 UStG das Recht zu, bei seiner Vermietungsleistung zur Umsatzsteuer zu optieren. Dies ist z. B. in dem Fall von Vorteil, wenn bei der Anschaffung der Immobilie hohe Kosten angefallen sind.
Hat der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert und ist in den Rechnungen für den Aufwand zur Anschaffung der Immobilie Umsatzsteuer ausgewiesen worden, kann der Vermieter diese im Rahmen der Umsatzsteuervoranmeldung als Vorsteuer geltend machen.
Hat der Vermieter von seinem Optionsrecht keinen Gebrauch gemacht, darf er die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer geltend machen.
Das Urteil des Finanzgerichts Münster
Möchte ein vorsteuerabzugsberechtigter Unternehmer bei der Rechnungsstellung eines anderen Unternehmers die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen, muss er im Besitz einer Rechnung sein, die den Vorschriften der §§ 14,14a UStG entsprechen. Neben den vollständigen Namen und den Anschriften von Rechnungsersteller und Rechnungsempfänger müssen in der Rechnung auch die Umsatzsteuer und der anzuwendende Steuersatz aufgeführt werden. Fehlen diese Angaben, kann der Rechnungsempfänger nicht die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen.
Optiert ein Vermieter zur Umsatzsteuer, gilt er im Umsatzsteuerrecht als vorsteuerabzugsberechtigter Unternehmer. Ihm stehen in diesem Fall die gleichen Rechte zu, wie einem Verkäufer oder einem Dienstleister. Um den Vorsteuerabzug geltend zu machen, muss auch er einen Beleg vorlegen, in dem die Umsatzsteuer offen ausgewiesen wird.
Bei einer Vermietung wird keine Rechnung gestellt. Der Gesetzgeber erkennt es hier an, wenn der Vermieter bei seiner Umsatzsteuervoranmeldung den Mietvertrag vorlegt. Allerdings trifft nach einem Urteil des Finanzgerichts Münster vom 29. September 2020 (15 K 2680/18 U) den Vermieter dieselbe Verpflichtung wie jeden anderen Unternehmer. Auch in einem Mietvertrag muss die Umsatzsteuer offen ausgewiesen werden.
Nach der Ansicht der Finanzrichter kann der Vertrag für Dauerschuldverhältnisse (z. B. Mietverhältnis) nur dann die Funktion einer ordnungsgemäßen Rechnung übernehmen, wenn die Umsatzsteuer als separater Betrag zur Nettomiete aufgeführt ist. Allein ein Passus, der lediglich auf die jeweils gesetzliche Umsatzsteuer hinweist, berechtigt den Mieter nicht zum Vorsteuerabzug. In diesem Fall muss der Vermieter zumindest darauf hinweisen, dass er von seinem Optionsrecht nach § 9 UStG Gebrauch gemacht hat.
