Die Veräußerung eines Gartengrundstücks – steuerliche Aspekte

Ein privates Veräußerungsgeschäft mit einem Grundstück tritt in verschiedenen Konstellationen auf. Wie bei anderen Immobilientransaktionen ist bei einem Gartengrundstück die Mindesthaltedauer von zehn Jahren zu beachten. Insofern der Zeitraum zwischen dem Erwerb und der späteren Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt, sprechen der Steuerberater und andere Experten von einem privaten Veräußerungsgeschäft. In diesem Artikel erläutern wir verschiedene Aspekte rund um das private Veräußerungsgeschäft, insbesondere mit dem Fokus auf ein Gartengrundstück.

Wie ist die Ausgangslage?

Grundstücke sind grundsätzlich im Rahmen eines Verkaufs von der Besteuerung ausgenommen, wenn sie während des Zeitraums zwischen dem Kauf oder der Fertigstellung und dem Verkauf ausschließlich für eigene Wohnzwecke genutzt wurden. Alternativ greift die Steuerfreiheit ebenfalls, wenn im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren die eigene Wohnnutzung nachweisbar vorliegt. Bei einer aktuellen Rechtsprechung kam es zum Verkauf von einem Gartengrundstück, das auch für Steuerberater von großer Bedeutung ist.

Welche Konstellation lag der gegenwärtigen Rechtsprechung zugrunde?

Eine neuerliche richterliche Entscheidung hat Grundsatzcharakter. In diesem Fall erwarben die Steuerpflichtigen ein großes Grundstück mit einem aufstehenden Gebäude. Der Grundstücksbereich mit dem Gebäude, welches die Betroffenen selbst bewohnten, wurde von einem anderen Gartenbereich abgetrennt, sodass die Immobilie nach dem Kauf in zwei Teile getrennt wurde. Die selbst bewohnte Immobilie verblieb im Eigentum der Steuerpflichtigen. Parallel dazu verkauften die Betroffenen die nicht bebauten und abgetrennten Teil des Grundstücks. In diesem Zusammenhang beantragten Sie die Befreiung von der Steuer mit der Begründung der eigenen Nutzung als Wohnimmobilie.

Zu welchem Urteil kam der Bundesfinanzhof?

Entgegen der Annahme der Betroffenen unterliegt das Veräußerungsgeschäft des Gartengrundstücks nach Paragraf 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 dem Einkommensteuergesetz und ist aufgrund der Nutzung, die nicht als Wohnimmobilie nachweisbar ist, zu versteuern. Die Ausnahme zur Steuerfreiheit besteht nur, wenn der Veräußerer einer Immobilie diese auch selbst bewohnt hat. Bei einem Gartengrundstück handelt es sich nicht um eine bewohnbare Immobilie. Somit ist auch unabhängig von einer Grundstücksteilung die exakte Nutzungsart entscheidend für die Gültigkeit der Ausnahme.

Warum hat das Urteil eine so wichtige Bedeutung?

Bei Immobilientransaktionen spielen steuerliche Aspekte eine wichtige Rolle. Institutionelle oder private Eigentümer entscheiden sich bei dem Kauf oder Verkauf von Immobilien unter Beachtung der steuerlichen Vor- beziehungsweise Nachteile. Durch die Entscheidung im vorgenannten Fall ist die Trennung von Grundstücken, die im Vorfeld einer Wohnnutzung unterlagen, nicht mit steuerlichen Vorteilen versehen. Eigentümer können somit keine steuerlichen Vorteile aus großen Grundstücken mit einem Gebäude zur Wohnnutzung erzielen, die Sie dann in kleinere Flurstücke unterteilen und steuerfrei verkaufen. Für den Staat bedeutet dieses Grundsatzurteil eine rechtliche Sicherheit für weitere Fälle in dieser Konstellation, da durch die Trennung im Grundbuch der Teil nicht mehr die Funktion eines Gartens zum Wohngebäude hat. Dieses separate Flurstück wird als eigenständiges und getrenntes Grundstück betrachtet, mit dem je nach Interessenlage weitere Rechtsgeschäfte vollzogen werden können.

Wichtig zu beachten ist, dass der Funktions- und Nutzungszusammenhang zwischen dem Grundstück und dem zu Wohnzwecken genutzten Gebäude entscheidend für die steuerliche Betrachtung ist. Handelt es sich beispielsweise um einen kleinen Garten, der unmittelbar im Zusammenhang mit dem Gebäude steht, ist nach verschiedenen Einschätzungen von einer Steuerbefreiung auszugehen. Da es sich bei der konkreten Rechtsprechung um eine Fläche von circa 4.000 Quadratmeter handelte und es durch die Trennung keinen unmittelbaren Funktions- und Nutzungszusammenhang gibt, ist das private Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig.

Warum lohnt sich die Prüfung der Veräußerung einer Immobilie durch einen Berater zum Thema Steuern?

Mit einer steuerlichen Beratung minimieren Sie die Risiken bei einer Immobilientransaktion und sparen je nach Konstellation Steuern. Da Immobilien hohe Werte besitzen, sind die steuerlichen Auswirkungen auf die Entscheidung in vielen Fällen groß. Zu allen steuerlichen Aspekten beim Veräußerungsgeschäft einer Immobilie ist eine Beratung durch den Steuerberater zu empfehlen. Lohnt es sich, noch zu warten, um eine Frist für die Steuerbefreiung einzuhalten, ist nur eine von vielen Fragen, die durch eine fachkundige Steuerkanzlei beantwortet wird.