Warum sind Verträge innerhalb der Familie besonders kritisch?
Bei Vereinbarungen zwischen Eltern, Kindern oder Ehepartnern fehlt häufig der natürliche Interessengegensatz, der bei Geschäften unter Fremden gegeben ist. Deshalb prüft die Finanzverwaltung solche Verträge besonders streng. Ziel ist es in dieser Konstellation sicherzustellen, dass steuerliche Vorteile nicht durch rein familiäre Absprachen ohne wirtschaftliche Substanz entstehen. In diesem Zusammenhang gibt es eine aktuelle Rechtsprechung, die wir Ihnen gern mit den wichtigsten Parametern erläutern möchten.
Was hat das Bundesverfassungsgericht 2025 entschieden?
Mit Urteil vom 27. Mai 2025 (Aktenzeichen 2 BvR 172/24) stellte das Bundesverfassungsgericht klar: Das Fehlen eines schriftlichen Vertrags allein macht eine Vereinbarung zwischen Angehörigen nicht steuerlich unwirksam. Entscheidend ist, ob die Vereinbarung tatsächlich durchgeführt wird und einem Fremdvergleich standhält. Für Unternehmen bedeutet dies mehr Flexibilität, gleichzeitig aber auch die Pflicht zur lückenlosen Dokumentation.
Welche Anforderungen stellt das Finanzamt an Verträge zwischen Angehörigen?
Damit Vereinbarungen innerhalb der Familie steuerlich anerkannt werden, müssen sie bestimmte Kriterien erfüllen. Zunächst ist entscheidend, dass der Vertrag zivilrechtlich wirksam geschlossen wurde – also rechtlich gültig und verbindlich ist. Darüber hinaus verlangt die Finanzverwaltung, dass die Inhalte einem sogenannten Fremdvergleich standhalten. Das bedeutet: Die Vertragsbedingungen müssen so ausgestaltet sein, wie sie auch zwischen unabhängigen Dritten üblich wären. Dazu gehören klare Regelungen über die Höhe der Zahlungen, die Verteilung von Nebenkosten sowie eindeutige Kündigungsfristen.
Ebenso wichtig ist die tatsächliche Durchführung des Vertrags. Vereinbarte Zahlungen müssen regelmäßig und nachweisbar erfolgen. Nachträgliche Umbuchungen oder Barzahlungen wirken schnell zweifelhaft und können dazu führen, dass das Finanzamt die Vereinbarung nicht anerkennt. Mündliche Absprachen sind ebenfalls problematisch, da sie keine ausreichende Beweiskraft besitzen. Wer steuerliche Nachteile vermeiden möchte, sollte daher stets auf eine schriftliche und nachvollziehbare Vertragsgestaltung achten.
Wie beeinflusst die Vermietung an Angehörige beim Interessengegensatz die steuerliche Behandlung?
Besonders relevant ist die Frage der Wohnraumüberlassung zu einem reduzierten Mietpreis. Das Einkommensteuergesetz (Paragraph 21 Absatz 2 Einkommenssteuergesetz) unterscheidet seit 2021 drei Stufen, die darüber entscheiden, in welchem Umfang Werbungskosten – also Ausgaben wie Zinsen, Abschreibungen oder Renovierungskosten – steuerlich abziehbar sind.
Liegt die vereinbarte Miete bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird die Vermietung vollständig als entgeltlich betrachtet. In diesem Fall können sämtliche Werbungskosten ohne Einschränkung geltend gemacht werden. Befindet sich die Miete im Bereich zwischen 50 und 66 Prozent, verlangt das Finanzamt eine sogenannte Totalüberschussprognose über einen Zeitraum von 30 Jahren. Nur wenn diese Prognose einen langfristigen Überschuss erwarten lässt, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten. Fällt die Prognose negativ aus, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, sodass die Kosten nur anteilig berücksichtigt werden.
Wird weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, erfolgt die Aufteilung zwingend. Das bedeutet, dass Werbungskosten ausschließlich im Verhältnis des entgeltlichen Anteils abziehbar sind. Ein Beispiel verdeutlicht die Systematik: Beträgt die ortsübliche Warmmiete 1.000 Euro, kann ein Vater bei einer Vermietung an seine Tochter für 700 Euro (70 Prozent) sämtliche Kosten abziehen. Bei 600 Euro (60 Prozent) ist eine Überschussprognose erforderlich. Ergibt diese ein positives Ergebnis, bleibt der volle Abzug bestehen. Liegt die Miete hingegen bei 400 Euro (40 Prozent), dürfen nur 40 Prozent der Kosten steuerlich berücksichtigt werden.
Welche Folgen hat das aktuelle Urteil für Unternehmen?
Für Unternehmen, die Verträge mit nahestehenden Personen schließen (zum Beispiel für Arbeitsverträge mit Ehepartnern oder Darlehen innerhalb der Familie), bedeutet das Urteil: Die Schriftform ist kein zwingendes Ausschlusskriterium mehr. Dennoch bleibt der Fremdvergleich zentral. Unternehmen sollten daher weiterhin auf klare Vertragsgestaltung und Nachweise achten, um steuerliche Risiken zu vermeiden.
Worauf sollten Vermieter und Unternehmer jetzt achten?
Im folgenden erläutern wir Ihnen in Kurzfassung, welche Folgen die Konstellation rund um den Interessengegensatz im Zusammenhang mit der Wohnraumüberlassung hat und auf was Vermieter und Unternehmer achten sollten:
- Verträge schriftlich fixieren – auch wenn das Urteil die Schriftform nicht zwingend verlangt
- Zahlungen regelmäßig und nachweisbar leisten
- Inhalte fremdüblich gestalten
- Prognoserechnungen sorgfältig dokumentieren
Mit diesen Maßnahmen lassen sich Konflikte mit der Finanzverwaltung vermeiden und steuerliche Vorteile sichern. Gern beraten wir Sie dazu in Bezug auf die digitale Steuerberatung mit unserem Know-How und Fachwissen.
Das aktuelle Urteil im Rahmen der Wohnraumüberlassung und in Verbindung mit dem Interessengegensatz stärkt die Position von Steuerpflichtigen, entbindet aber nicht von der Pflicht zur sorgfältigen Vertragsgestaltung. Wer mit Angehörigen Verträge schließt, sollte auf Fremdüblichkeit und konsequente Durchführung achten – hier ist professionelle Beratung Gold wert.
