Grundsätze zur Vermietung von Ferienwohnungen konkretisiert
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil IX R 23/24 die Prüfungsmaßstäbe für die steuerliche Anerkennung von Ferienwohnungsvermietung präzisiert: Entscheidend ist die durchschnittliche Auslastung über mehrere Jahre, nicht die isolierte Betrachtung einzelner Veranlagungszeiträume.
Was war der konkrete Streitgegenstand?
Im Mittelpunkt stand die Frage, ob Defizite aus der Vermietung einer Ferienwohnung steuerlich anerkannt werden können, obwohl die Belegung in den streitigen Jahren deutlich unter der ortsüblichen Vermietungszeit lag. Die Steuerpflichtige hatte die Wohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und über mehrere Jahre negative Erträge ausgewiesen. Das Finanzamt und das Finanzgericht hatten die Auslastung jeweils nur jahresbezogen geprüft, was zu unterschiedlichen Ergebnissen in den einzelnen Veranlagungszeiträumen führte.
Wer waren die Parteien und wie verlief das Verfahren?
Die Klägerin war eine private Eigentümerin, das beklagte Finanzamt hatte die Defizite in Teilen nicht anerkannt. Nach der Entscheidung des Finanzgerichts wurde die Sache dem Bundesfinanzhof vorgelegt, der die bisherige Praxis überprüfte und die Entscheidung des Finanzgerichts aufhob. Der Fall wurde zur erneuten Prüfung an das Finanzgericht zurückverwiesen, damit dort die Auslastung über einen längeren zusammenhängenden Zeitraum zu ermitteln ist
Was hat der Bundesfinanzhof in dem aktuellen Urteil in in Bezug auf die Defizite aus der Vermietung einer Ferienwohnung entschieden?
Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten Ferienwohnung und einer faktischen Bereithaltung für diesen Zweck grundsätzlich von einer Gewinnerzielungsabsicht auszugehen ist, sofern die ortsübliche Zeit der Vermietung über einen langfristigen Zeitraum nicht erheblich, das heißt nicht um mindestens 25 Prozent, unterschritten wird. Zur Ermittlung dieser Auslastung ist ein zusammenhängender Beobachtungszeitraum von drei bis fünf Jahren heranzuziehen. Eine rein jahresbezogene Prüfung greift demnach zu kurz.
Warum ist die Entscheidung aktuell relevant?
Die Entscheidung vom 12. August 2025 schafft Rechtssicherheit für Steuerpflichtige und Finanzbehörden, weil sie die Methodik der Auslastungsprüfung vereinheitlicht und kurzfristige Schwankungen weniger stark gewichtet. Damit werden saisonale Einbrüche oder einmalige Beeinträchtigungen weniger schnell zum Ausschluss der steuerlichen Verlustverrechnung führen.
Wie begründete der Bundesfinanzhof seine aktuelle Entscheidung?
Der Senat argumentierte, dass eine rein jahresbezogene Betrachtung den Einfluss vorübergehender Störungen überbewertet und zu Fehlentscheidungen führen kann. Deshalb ist auf die durchschnittliche Auslastung über drei bis fünf Jahre abzustellen, um ein verlässliches Bild der tatsächlichen Vermietungsintensität zu erhalten. Nur wenn die durchschnittliche Auslastung die ortsübliche Vermietungszeit erheblich, also um mindestens 25 Prozent, unterschreitet, ist die steuerliche Anerkennung der Verluste zu versagen
Wie beeinflusst das aktuelle Urteil im Zusammenhang mit der Vermietung einer Ferienwohnung die steuerliche Anerkennung von Verlusten?
Wenn die durchschnittliche Auslastung die genannte Schwelle nicht unterschreitet, können Verluste aus der Vermietung steuerlich anerkannt und mit anderen Einkünften verrechnet werden. Das ist insbesondere für Eigentümer wichtig, die über mehrere Jahre kontinuierlich in die Immobilie investieren und in der Saison Defizite ausweisen und diese steuerlich geltend machen wollen.
Welche Beweisanforderungen und Prüfungsmaßstäbe ergeben sich für Vermieter?
Vermieter sollten ihre Beleg- und Nachweispflichten aufgrund dieses jüngsten Urteils aus Sicht unserer professionellen Steuerberatung verstärken und den Prozess in dieser Konstellation überprüfen. Für die mehrjährige Auslastungsberechnung sind Buchungsdaten, Inseratslaufzeiten, Belegungslisten und gegebenenfalls Vergleichswerte aus der Region zu dokumentieren. Eine lückenhafte oder widersprüchliche Dokumentation kann die Position gegenüber dem Finanzamt schwächen und zu einer erneuten Prüfung führen.
Was sollten Eigentümer jetzt konkret tun?
Eigentümer sollten ihre Vermietungsdaten der letzten drei bis fünf Jahre systematisch zusammenstellen, regionale Auslastungskennzahlen einholen und gegebenenfalls eine schriftliche Dokumentation zur Bereithaltung der Wohnung führen. Es empfiehlt sich, frühzeitig steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um die Abgrenzung zwischen privater Nutzung und gewerblicher Vermietung sowie die korrekte steuerliche Einordnung sicherzustellen.
Welche Chancen eröffnet das aktuelle Urteil?
Für nachhaltig vermietende Eigentümer bietet das Urteil die Chance, Verluste über mehrere Jahre steuerlich geltend zu machen, sofern die mehrjährige Auslastung den Anforderungen entspricht. Dies stärkt die Planbarkeit von Investitionen in Ferienimmobilien und reduziert die Gefahr, dass kurzfristige Auslastungseinbrüche die steuerliche Anerkennung dauerhaft gefährden.
Das Urteil schafft eine klarere, mehrjährige Prüfungsgrundlage und stärkt die steuerliche Anerkennung von Verlusten bei nachhaltig betriebenen Ferienwohnungen, sofern die dreijährige bis fünfjährige Durchschnittsauslastung die 25-Prozent-Schwelle nicht unterschreitet. Gern beraten wir Sie als erfahrener und professioneller Steuerberater bei allen Fragen rund um dieses oder andere aktuelle Urteile und deren Auswirkungen auf Unternehmen. Dabei prüfen wir Ihre individuellen Parameter und konkreten Prozesse konkret und bedarfsgerecht mit dem Fokus auf eine bestmögliche Steueroptimierung.
