Umsatzsteuer Airbnb: Was Vermieter und Unternehmen beachten müssen

Die Umsatzsteuer Airbnb wird in der Praxis häufig unterschätzt. Viele Vermieter gehen davon aus, dass die gelegentliche Vermietung einer privaten Wohnung, eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung steuerlich „privat“ bleibt. Umsatzsteuerlich kann das jedoch schnell anders aussehen. Wer Wohnraum kurzfristig an Gäste vermietet und dafür Einnahmen erzielt, kann bereits Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts sein – selbst dann, wenn keine Gewerbeanmeldung erfolgt ist, keine Anzeige beim Finanzamt abgegeben wurde und die Vermietung zunächst nur als Nebentätigkeit gedacht war.

Besonders wichtig ist das für Privatpersonen, aber auch für bereits bestehende Unternehmen und Unternehmer. Denn wer ohnehin unternehmerisch tätig ist, kann nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass eine zusätzliche Airbnb-Vermietung außerhalb des Unternehmens bleibt. Umsatzsteuerlich kann diese Vermietung Teil des bestehenden Unternehmens sein. Das hat Folgen für die Beurteilung der Kleinunternehmerregelung, für Umsatzsteuer-Voranmeldungen, für Rechnungs- und Dokumentationspflichten sowie für das Reverse-Charge-Verfahren bei den Airbnb-Gebühren.

Dieser Newsletter erklärt, wann die kurzfristige Vermietung über Airbnb umsatzsteuerpflichtig sein kann, welche Rolle die Kleinunternehmerregelung spielt, warum reine Beherbergungsleistungen meist dem ermäßigten Steuersatz von 7 % unterliegen und weshalb auch Kleinunternehmer auf Airbnb-Servicegebühren Umsatzsteuer nach dem Reverse-Charge-Verfahren schulden können.

Wann Vermieter umsatzsteuerlich Unternehmer sind

Umsatzsteuerlich kommt es nicht darauf an, ob jemand sich selbst als Unternehmer versteht oder ob eine Gewerbeanmeldung vorliegt. Entscheidend ist, ob nachhaltig Leistungen gegen Entgelt erbracht werden. Wer also eine Wohnung, ein Zimmer, ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung gegen Bezahlung an Gäste vermietet, kann umsatzsteuerlich Unternehmer sein.

Das gilt auch dann, wenn die Vermietung nur nebenbei erfolgt. Bereits wiederholte entgeltliche Vermietungen über Plattformen wie Airbnb können eine unternehmerische Tätigkeit begründen. Für die Umsatzsteuer ist nicht entscheidend, ob die Tätigkeit gewerblich im einkommensteuerlichen Sinn ist. Maßgeblich ist, ob eine nachhaltige Einnahmeerzielung vorliegt.

Für Unternehmen und Unternehmer ist diese Abgrenzung besonders wichtig. Wer zum Beispiel bereits ein Einzelunternehmen, eine freiberufliche Tätigkeit oder eine andere umsatzsteuerliche Unternehmereigenschaft hat, muss prüfen, ob die Airbnb-Vermietung in das bestehende umsatzsteuerliche Unternehmen einbezogen wird. Umsatzsteuerlich gibt es grundsätzlich nur ein Unternehmen pro Unternehmer. Deshalb kann eine vermeintlich private Vermietung umsatzsteuerlich mit anderen Tätigkeiten zusammenfallen.

Langfristige Wohnraumvermietung und kurzfristige Beherbergung unterscheiden

Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerlich grundsätzlich steuerfrei. Diese Steuerbefreiung gilt aber nicht uneingeschränkt. Insbesondere die kurzfristige Beherbergung von Gästen ist davon ausgenommen.

Das bedeutet: Die klassische langfristige Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken ist in der Regel umsatzsteuerfrei. Die kurzfristige Vermietung an wechselnde Gäste, wie sie bei Ferienwohnungen und Airbnb-Angeboten typisch ist, ist dagegen grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig.

Als kurzfristig gilt eine Vermietung regelmäßig dann, wenn die Räume nach der Absicht des Vermieters nicht für einen dauernden Aufenthalt bestimmt sind. In der Praxis wird eine vorgesehene Vermietungsdauer von höchstens sechs Monaten typischerweise als kurzfristig eingeordnet. Ferienwohnungen, Ferienhäuser, möblierte Apartments für touristische Aufenthalte und Plattformvermietungen über Airbnb fallen daher häufig in den Bereich der kurzfristigen Beherbergung.

Für Vermieter ist diese Unterscheidung entscheidend. Wer davon ausgeht, dass „Wohnraum immer steuerfrei“ ist, übersieht häufig, dass gerade die Airbnb-Vermietung anders behandelt wird als eine normale langfristige Wohnungsvermietung.

Umsatzsteuer Airbnb: 7 % für Beherbergung, 19 % für Zusatzleistungen

Bei kurzfristigen Beherbergungsleistungen gilt grundsätzlich der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 7 %, soweit es sich um die reine Überlassung von Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung handelt. Das betrifft den Kern der Vermietungsleistung, also die Unterkunft selbst.

Anders kann es bei Zusatzleistungen sein. Werden neben der Unterkunft weitere Leistungen erbracht, können diese dem Regelsteuersatz von 19 % unterliegen. Dazu können je nach Ausgestaltung beispielsweise besondere Serviceleistungen, zusätzliche Verpflegung, gesondert berechnete Reinigungs- oder Komfortleistungen oder weitere Zusatzangebote gehören. Die konkrete Einordnung hängt vom Einzelfall ab.

Für Unternehmen und Unternehmer ist es daher wichtig, Einnahmen aus Airbnb-Vermietungen nicht pauschal zu behandeln. Es sollte geprüft werden, welche Leistungen tatsächlich erbracht werden, welche Entgelte wofür gezahlt werden und ob einzelne Bestandteile unterschiedlich zu besteuern sind.

Gerade bei professioneller Ferienwohnungsvermietung, mehreren Objekten oder zusätzlichen Servicepaketen kann die Abgrenzung zwischen 7 % und 19 % relevant werden. Eine falsche Einordnung führt im Zweifel zu Nachzahlungen.

Kleinunternehmerregelung bei Airbnb-Vermietungen

Die Kleinunternehmerregelung kann auch bei Airbnb-Vermietungen eine Rolle spielen. Sie kommt grundsätzlich in Betracht, wenn der Umsatz im Vorjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet. Dann werden die eigenen Umsätze des Kleinunternehmers im Inland steuerfrei behandelt.

Für private Vermieter klingt das zunächst beruhigend. Wer nur geringe Einnahmen aus einer Ferienwohnung erzielt, kann unter Umständen unter die Kleinunternehmerregelung fallen und muss auf die Vermietungsumsätze keine Umsatzsteuer ausweisen oder abführen.

Aber Vorsicht: Die Kleinunternehmerregelung muss immer bezogen auf den Unternehmer insgesamt betrachtet werden. Wenn jemand bereits andere unternehmerische Umsätze erzielt, werden diese für die Umsatzgrenzen mitberücksichtigt. Ein selbstständiger Berater, Händler oder Handwerker, der zusätzlich eine Ferienwohnung über Airbnb vermietet, darf die Airbnb-Umsätze daher nicht isoliert betrachten. Es zählt grundsätzlich der Gesamtumsatz des Unternehmers.

Außerdem schützt die Kleinunternehmerregelung nicht vor allen umsatzsteuerlichen Pflichten. Gerade bei Airbnb-Gebühren kommt das Reverse-Charge-Verfahren ins Spiel. Das wird in der Praxis besonders häufig übersehen.

Reverse Charge bei Airbnb-Gebühren: Der wichtigste Praxisfehler

Airbnb ist in Europa regelmäßig im Ausland ansässig, insbesondere in Irland. Wenn Airbnb dem deutschen Vermieter Plattformleistungen erbringt – etwa die Bereitstellung der Plattform, Zahlungsabwicklung, Kommunikation, Beschwerdemanagement oder sonstige elektronische Dienstleistungen –, liegt aus Sicht des deutschen Vermieters ein Leistungsbezug von einem ausländischen Unternehmer vor.

In solchen Fällen kann die Umsatzsteuerschuld auf den deutschen Leistungsempfänger übergehen. Das nennt man Reverse-Charge-Verfahren. Der Vermieter schuldet dann auf die von Airbnb berechneten Gebühren Umsatzsteuer in Deutschland, regelmäßig 19 %.

Das gilt unabhängig davon, ob Airbnb die Gebühr separat in Rechnung stellt oder ob die Servicepauschale direkt von der Auszahlung an den Vermieter einbehalten wird. Wirtschaftlich betrachtet zahlt der Vermieter diese Gebühr trotzdem. Umsatzsteuerlich liegt lediglich eine Verrechnung beziehungsweise Aufrechnung gegenseitiger Zahlungsansprüche vor.

Genau hier entsteht der häufigste Fehler: Vermieter sehen nur den ausgezahlten Betrag und buchen diesen als Einnahme. Die Airbnb-Gebühr wird nicht gesondert berücksichtigt, und die darauf entfallende Umsatzsteuer nach Reverse Charge wird nicht erklärt. Das kann zu Nachzahlungen und Säumniszuschlägen führen.

Warum auch Kleinunternehmer Reverse Charge beachten müssen

Besonders kritisch ist das Reverse-Charge-Verfahren für Kleinunternehmer. Viele Kleinunternehmer gehen davon aus, dass sie mit Umsatzsteuer nichts zu tun haben. Das stimmt bei ihren eigenen Umsätzen nur eingeschränkt und bei Leistungsbezügen aus dem Ausland häufig gar nicht.

Auch ein Kleinunternehmer ist umsatzsteuerlich Unternehmer. Bezieht er von Airbnb eine Plattformleistung aus dem Ausland, kann er in Deutschland die Umsatzsteuer auf diese Airbnb-Gebühr schulden. Da Kleinunternehmer nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, können sie diese Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer geltend machen. Die Umsatzsteuer auf die Airbnb-Servicegebühr wird damit zu einer echten Kostenbelastung.

Ein Beispiel: Airbnb behält eine Servicegebühr ein. Auf diese Gebühr ist im Reverse-Charge-Verfahren deutsche Umsatzsteuer zu berechnen und an das Finanzamt abzuführen. Ein regelbesteuerter Vermieter kann die gleiche Steuer grundsätzlich als Vorsteuer abziehen, sodass im Saldo oft keine Belastung entsteht. Ein Kleinunternehmer kann diesen Vorsteuerabzug jedoch nicht nutzen. Er muss die Steuer abführen, ohne sie gegenzurechnen.

Das macht deutlich: Gerade Kleinunternehmer sollten ihre Airbnb-Vermietung nicht ohne steuerliche Prüfung laufen lassen.

Umsatzsteuer-Voranmeldung und Jahreserklärung

Wenn das Reverse-Charge-Verfahren greift, müssen die entsprechenden Beträge gegenüber dem Finanzamt erklärt werden. Das erfolgt im Rahmen der Umsatzsteuer-Voranmeldung und der Umsatzsteuer-Jahreserklärung.

Für Vermieter, die bisher keine Umsatzsteuer-Voranmeldungen abgeben, kann das überraschend sein. Dennoch kann eine Erklärungspflicht bestehen. Das gilt insbesondere dann, wenn Leistungen aus dem Ausland bezogen werden, für die der deutsche Unternehmer die Umsatzsteuer schuldet.

Regelbesteuerte Vermieter erklären die Umsatzsteuer auf die Airbnb-Gebühr und ziehen sie bei Vorsteuerabzugsberechtigung gleichzeitig als Vorsteuer. Kleinunternehmer müssen die Steuer zwar ebenfalls erklären und abführen, können aber keinen Vorsteuerabzug geltend machen.

Unternehmen und Unternehmer sollten daher sicherstellen, dass die Airbnb-Abrechnungen vollständig in der Buchhaltung erfasst werden. Nicht nur die Auszahlungen sind relevant, sondern auch die einbehaltenen Gebühren und die steuerliche Behandlung dieser Gebühren.

Typische Fehler bei Airbnb-Vermietungen

In der Praxis treten immer wieder ähnliche Fehler auf. Viele Vermieter melden die Tätigkeit nicht steuerlich an, weil sie die Vermietung für privat halten. Andere wenden die Kleinunternehmerregelung an, ohne zu prüfen, ob andere Umsätze des Unternehmers die Grenzen überschreiten. Häufig wird auch übersehen, dass kurzfristige Beherbergung nicht wie langfristige Wohnraumvermietung steuerfrei ist.

Ein weiterer Fehler betrifft die Airbnb-Gebühren. Vermieter buchen nur den ausgezahlten Nettobetrag und übersehen die Plattformgebühr. Dadurch wird das Reverse-Charge-Verfahren nicht angewendet. Besonders bei Kleinunternehmern fällt dieser Fehler oft erst spät auf, weil keine laufende Umsatzsteuerberatung stattfindet.

Auch die Abgrenzung zwischen 7 % und 19 % wird häufig nicht sauber vorgenommen. Wer neben der reinen Unterkunft Zusatzleistungen anbietet, sollte prüfen, ob diese Leistungen dem Regelsteuersatz unterliegen.

Unternehmer-Checkliste: Airbnb umsatzsteuerlich richtig einordnen

Vermieter und Unternehmen sollten folgende Punkte prüfen:

Liegt durch die Vermietung eine umsatzsteuerliche Unternehmereigenschaft vor? Besteht bereits ein anderes Unternehmen oder eine selbstständige Tätigkeit? Werden die Kleinunternehmergrenzen unter Berücksichtigung aller Umsätze eingehalten? Handelt es sich um langfristige Wohnraumvermietung oder kurzfristige Beherbergung? Sind die Vermietungsumsätze mit 7 % oder teilweise mit 19 % zu versteuern? Werden Airbnb-Gebühren vollständig erfasst? Wird auf die Airbnb-Servicegebühr das Reverse-Charge-Verfahren angewendet? Besteht ein Vorsteuerabzug oder greift die Kleinunternehmerregelung? Werden Umsatzsteuer-Voranmeldungen und Jahreserklärungen korrekt abgegeben? Sind Buchhaltung und Airbnb-Abrechnungen vollständig dokumentiert?

Diese Fragen helfen, typische Umsatzsteuerrisiken frühzeitig zu erkennen.

Wie aconax Vermieter und Unternehmen unterstützt

Die Steuerberatung aconax unterstützt private Vermieter, Unternehmer und Unternehmen bei der umsatzsteuerlichen Einordnung von Airbnb-Vermietungen. Gerade bei Plattformgeschäften ist die steuerliche Behandlung häufig komplizierter, als sie auf den ersten Blick wirkt.

aconax prüft, ob Ihre Vermietung umsatzsteuerpflichtig ist, ob die Kleinunternehmerregelung angewendet werden kann, wie Airbnb-Gebühren im Reverse-Charge-Verfahren zu behandeln sind und ob Vorsteuerabzug möglich ist. Außerdem unterstützen wir bei der korrekten Erfassung in der Buchhaltung, bei Umsatzsteuer-Voranmeldungen und bei der Nachholung bisher nicht erklärter Vorgänge.

Das Ziel ist klar: Ihre Vermietung soll steuerlich sauber, nachvollziehbar und ohne unnötige Nachzahlungsrisiken laufen.

Fazit: Umsatzsteuer Airbnb frühzeitig prüfen

Die Umsatzsteuer Airbnb betrifft deutlich mehr Vermieter, als viele erwarten. Wer Wohnraum kurzfristig über Plattformen vermietet, kann umsatzsteuerlich Unternehmer sein. Die kurzfristige Beherbergung ist grundsätzlich nicht wie langfristige Wohnraumvermietung steuerfrei, sondern regelmäßig umsatzsteuerpflichtig. Reine Beherbergungsleistungen unterliegen typischerweise dem ermäßigten Steuersatz von 7 %, Zusatzleistungen können mit 19 % zu versteuern sein.

Besonders wichtig ist das Reverse-Charge-Verfahren für Airbnb-Gebühren. Auch Kleinunternehmer müssen die Umsatzsteuer auf diese Gebühren erklären und abführen, können aber keinen Vorsteuerabzug geltend machen.

Wer Airbnb-Vermietungen betreibt oder plant, sollte die umsatzsteuerliche Einordnung frühzeitig prüfen lassen. So vermeiden Sie Nachzahlungen, Säumniszuschläge und unnötige Probleme mit dem Finanzamt.