Privates Sachverständigengutachten zur Schätzung einer verkürzten Restnutzungsdauer von Gebäuden
Welche Ausgangssituation und steuerliche Veranlagung lag in dem aktuellen Urteil vor?
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mit breit gestreutem Immobilienbestand begehrte für vier vermietete Objekte eine erhöhte Abschreibung, indem sie die Restnutzungsdauer der Gebäude deutlich kürzer als üblich ansetzte. Die Grundlage dafür waren von der GbR in eigener Verantwortung eingeholte private Sachverständigengutachten, die auf den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV ) und der Sachwertrichtlinie basierten. Das zuständige Finanzamt akzeptierte die Gutachten nur teilweise und setzte die Absetzung für Abnutzung (Afa) nach den typisierten Restnutzungsdauern fest.
Wie war der weitere Urteilsverlauf?
Gegen den geänderten Bescheid legte die GbR Einspruch ein, da sie die in den Privatgutachten ermittelten Werte für belastbar hielt. Nach erfolglosem Einspruchsentscheid reichte sie Klage beim Finanzgericht Hamburg ein, um die volle Abzugsfähigkeit der höheren Absetzung für Abnutzung geltend zu machen und die zu Unrecht unterlassene Verkürzung der Restnutzungsdauer zu korrigieren
Was hat das Finanzgericht Hamburg entschieden?
Das Gericht bestätigte, dass jede sachverständige Methode zur Ermittlung einer tatsächlichen Restnutzungsdauer zulässig ist. Private Gutachten dürfen sich an der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und der Sachwertrichtlinie orientieren. Eine öffentliche Bestellung oder DIN-Zertifizierung des Gutachters ist nicht zwingend erforderlich – Entscheidend ist die Nachvollziehbarkeit der Methode und Daten.
Welche Gründe für diese Entscheidungsfindung lagen vor?
Mit dem aktuellen Urteil vom 1. April 2025 stellte das Finanzgericht Hamburg fest, dass der Steuerpflichtige zur Darlegung einer abweichenden – hier: verkürzten – Restnutzungsdauer jeder sachverständigen Methode folgen darf, sofern sie im Einzelfall geeignet ist. Entscheidend sei in dieser Konstellation die Nachvollziehbarkeit und Expertise des Erstellers sowie die Objektbezogenheit der Bewertung. Eine öffentliche Bestellung oder behördliche Zertifizierung sei nicht zwingend erforderlich, wenn das Gutachten nach ImmoWertV und Sachwertrichtlinie fundiert ausgearbeitet ist.
Auf welcher Grundlage basierte das Urteil darüber hinaus?
Das Gericht stützte sich auf Leitentscheidungen des Bundesfinanzhofs, insbesondere das Urteil IX R 14/23 vom 23. Januar 2024, das die Zulässigkeit verschiedener Gutachtermethoden bestätigte, sowie auf die Entscheidung IX R 25/19 vom 28. Juli 2021, welche die Schätzung nur verwirft, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Rahmens liegt. Diese Judikate untermauern, dass die tatsächlichen Verhältnisse Vorrang vor pauschalen Tabellen der Absetzung für Abnutzung haben und eine realitätsnahe Schätzung verlangt wird
Welche weiteren rechtlichen Entscheidungen können folgen?
Im Gegensatz zu vielen anderen Grundsatzentscheidungen wurde gegen das Urteil keine Revision zugelassen, sodass die Entscheidung endgültige Wirkung entfaltet und aktuell vollumfänglich rechtskräftig ist. Eine höchstrichterliche Klärung ist damit nicht mehr zu erwarten und gibt privaten Gutachtern wie Steuerpflichtigen Planungssicherheit für künftige AfA-Anträge
Wer profitiert von der Entscheidung des Hamburger Finanzgerichts?
Immobilieninvestoren und Vermieter, die bislang mit der gesetzlich vorgegebenen Nutzungsdauer Abschreibungen ansetzen mussten, können nun flexibler agieren. Besonders Gesellschaften, die in ihre Objekte privat beauftragte Gutachten investiert haben, erhalten Rückenwind. Durch das Urteil des Finanzgerichts Hamburg (Aktenzeichen 3 K 60/23) vom 1. April 2025 wird die Anerkennung solcher Privatgutachten erleichtert.
Warum werden private Sachverständigengutachten relevant?
Bisher verlangte die Finanzverwaltung oft Gutachten von öffentlich bestellten Sachverständigen oder stützte sich auf die typisierte Restnutzungsdauer. Das neue Urteil setzt dieser Beschränkung Grenzen: Es räumt Steuerpflichtigen ein Wahlrecht ein und anerkennt auch Gutachten aus freier Wirtschaft. Damit lässt sich die jährliche Abschreibung (AfA) deutlich beschleunigen, wenn bauliche oder technische Verschleißfaktoren eine kürzere Nutzbarkeit belegen. Allerdings müssen Unternehmen wie die betroffene GbR auf eine lückenlose Dokumentation, einen transparenten methodischen Aufbau und objektbezogene Daten achten. Eine sorgfältige Auswahl und Beauftragung qualifizierter Gutachter wird entscheidend sein, um auch in Betriebsprüfungen den erhöhten Abschreibungsbedarf zu untermauern.
Welche Auswirkungen hat das aktuelle Urteil auf Ihre Steuerbilanz?
Eine nachgewiesene kürzere Restnutzungsdauer führt zu höheren Jahresabschreibungen und reduziert den zu versteuernden Gewinn schneller. Liquiditätsvorteile entstehen durch geringere Steuerzahlungen in den ersten Nutzungsjahren. Gleichzeitig steigen Planungsaufwand und Gutachterhonorare – eine Kosten-Nutzen-Analyse ist daher unerlässlich.
Wo liegen die Risiken in diesem Zusammenhang und wie lassen sich diese minimieren?
Fehlende oder lückenhafte Gutachten gefährden nach der neuerlichen Rechtsprechung die Anerkennung bei der Betriebsprüfung. Unternehmer sollten deshalb unter anderem folgende Maßnahmen realisieren, um eine Minimierung des Risikos zu erzielen:
- die Gutachten sorgfältig auswählen und dokumentieren
- nachprüfbare Berechnungsansätze nach ImmoWertV nutzen
- die Revision in vergleichbaren Fällen beobachten, was nach der Rechtsprechung durch das Finanzgericht Hamburg zulässig ist
Darüber hinaus lohnt sich unserer Erfahrung und Einschätzung nach eine enge Abstimmung mit Ihrem Steuerberater. Gern unterstützen wir Sie mit unserer Expertise und unserer Erfahrung und sichern Ihnen und ihrem Unternehmen langfristig rechtliche, steuerliche und somit auch wirtschaftliche Vorteile.
