Neue Grundsteuer: BFH hält das „Bundesmodell“ für verfassungsgemäß – was Unternehmen jetzt wissen sollten
Mit der Grundsteuerreform hat sich nicht nur die Berechnung verändert – für viele Unternehmen und Immobilieneigentümer ist vor allem die Frage entscheidend, ob die neue Systematik rechtlich „hält“. Genau hierzu hat der Bundesfinanzhof (BFH) jetzt wichtige Leitplanken gesetzt: In drei Verfahren zur Bewertung von Wohnungseigentum nach dem sogenannten Bundesmodell hat der BFH die maßgeblichen Regelungen für verfassungsgemäß gehalten (Az. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25).
Das ist für Unternehmen aus zwei Gründen relevant: Erstens, weil viele Firmen selbst Eigentümer von Immobilien (auch Wohnimmobilien) sind oder Immobilien im Betriebsvermögen halten. Zweitens, weil die Grundsteuer in der Praxis häufig über Betriebskostenumlagen mittelbar auch Mieter betrifft – und damit Kostenstrukturen beeinflussen kann.
Worum ging es konkret?
Gegenstand der Verfahren war jeweils die Frage, ob die Bewertungsvorschriften des Bundesmodells – konkret das Ertragswertverfahren für Wohnungseigentum – gegen das Grundgesetz verstoßen. In allen drei Fällen hatten die zuständigen Finanzämter den Grundsteuerwert zum Stichtag 01.01.2022 festgestellt und dabei das Ertragswertverfahren angewandt. Dieser Grundsteuerwert bildet wiederum die Grundlage für die Grundsteuerfestsetzung durch die jeweilige Kommune ab 01.01.2025.
Die Sachverhalte betrafen Wohnungseigentümer aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin – einmal vermietet, einmal selbst genutzt, unterschiedliche Baujahre und Wohnlagen. Damit spiegeln die Fälle typische Konstellationen wider, die in der Praxis sehr häufig vorkommen.
Was ist das „Bundesmodell“ – und warum ist es Streitpunkt?
Beim Bundesmodell handelt es sich um die Bewertungsmethodik, die in elf Bundesländern angewendet wird. Vereinfacht gesagt wird beim Ertragswertverfahren nicht ausschließlich ein individueller Marktpreis „nachgebildet“, sondern es wird typisierend gearbeitet: Der Grundsteuerwert ergibt sich aus dem Zusammenspiel eines kapitalisierten Ertrags (Sollertrag) und eines abgezinsten Bodenwerts.
Kritik entzündete sich vor allem an der Typisierung und Pauschalierung: Eigentümer hatten geltend gemacht, dass die zugrunde gelegten Werte zu grob seien und damit gegen den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) verstoßen könnten.
Kernaussage des BFH: verfassungsgemäß – keine Vorlage nach Karlsruhe
Der BFH ist den verfassungsrechtlichen Einwänden in diesen Verfahren nicht gefolgt. Er hat die Revisionen im Ergebnis zurückgewiesen und ist nicht von einer Verfassungswidrigkeit der angewendeten Regelungen überzeugt. Eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht nach Art. 100 Abs. 1 GG kam daher nicht in Betracht.
Dabei ist ein Punkt für das Verständnis besonders wichtig: Der BFH knüpft den Belastungsgrund der Grundsteuer im Bundesmodell an die durch Grundbesitz vermittelte Möglichkeit einer ertragbringenden Nutzung (Sollertrag) und damit an eine objektive Leistungsfähigkeit. Das gilt nach Auffassung des Gerichts nicht nur bei Vermietung, sondern auch bei Eigennutzung (gedanklich als ersparte Aufwendungen).
Für die Praxis bedeutet das: Die Grundsteuer ist aus Sicht des BFH als „Massenverfahren“ so ausgestaltet, dass Vereinfachungen zulässig sind – auch wenn sie im Einzelfall zu Ungenauigkeiten führen können. Entscheidend ist, dass das System im Grundsatz folgerichtig und verfassungsrechtlich tragfähig bleibt.
Was heißt das für Unternehmen und Immobilieneigentümer?
Die Entscheidungen sind ein klarer Hinweis darauf, dass pauschale „Grundsatzangriffe“ gegen das Bundesmodell künftig schwerer durchzusetzen sein dürften – zumindest in Bezug auf die vom BFH geprüften Normen und Konstellationen. Gleichzeitig heißt das nicht, dass jeder einzelne Bescheid automatisch „unkritisch“ ist.
In der Praxis lohnt sich eine saubere Trennung:
A) Systemfrage (Bundesmodell insgesamt):
Diese hat der BFH in den entschiedenen Fällen verneint – das System wurde im Ergebnis bestätigt.
B) Einzelfallprüfung (Ihr konkreter Grundsteuerwert / Ihre Daten):
Unabhängig von der Systemfrage können Fehler bei Daten, Flächen, Mietenstufen, Bodenrichtwerten, Wohnlage-Einstufungen oder Objektmerkmalen zu falschen Ergebnissen führen. Gerade Unternehmen mit mehreren Einheiten sollten daher die Grundlagen der Bewertung strukturiert überprüfen (Stammdaten, Flächen, Nutzungsarten, Zuordnungen).
Ein weiterer wichtiger Punkt: Die Grundsteuer ab 2025 hängt nicht nur am Grundsteuerwert, sondern auch an Messbetrag und kommunalem Hebesatz. Das erklärt, warum es selbst bei ähnlichen Objekten regional erhebliche Unterschiede geben kann.
Blick nach vorn: Ländermodelle bleiben weiter in Bewegung
Nicht alle Bundesländer verwenden das Bundesmodell. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Landesmodelle eingeführt – und auch hierzu sind Verfahren beim BFH anhängig.
Das bedeutet: Auch wenn das Bundesmodell jetzt Rückenwind vom BFH erhalten hat, ist die Rechtslage bei einzelnen Landesmodellen noch nicht endgültig „ausdiskutiert“.
aconax-Praxisimpuls: So gehen Unternehmen sinnvoll vor
Wenn Sie Immobilien besitzen, verwalten oder Kosten aus der Grundsteuer in Budgets und Kalkulationen berücksichtigen müssen, empfehlen wir einen pragmatischen Ansatz:
- Bewertungsgrundlagen prüfen: Stimmen Objektart, Fläche, Nutzungsangaben, Bodenrichtwerte etc.?
- Bescheide & Fristen im Blick: Welche Bescheide liegen vor (Grundsteuerwert / Messbetrag / kommunale Grundsteuer)?
- Kostenwirkung intern abbilden: Grundsteuer als Nebenkosten-/Betriebskostenposition und im Controlling sauber einplanen.
- Portfolio-Sicht herstellen: Bei mehreren Objekten lohnt ein standardisiertes Prüf- und Dokumentationsschema.
Gern unterstützen wir Sie dabei, die Grundsteuer-Thematik sauber einzuordnen und die für Ihr Unternehmen relevanten Stellschrauben effizient zu prüfen.
