Grunderwerbsteuerpflicht von „nachträglichen Sonderwünschen“ beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude
Ein weiterer Sachverhalt der aktuellen Rechtsprechungen und deren Auswirkungen auf uns als Steuerberater befasst sich mit der Thematik der Grunderwerbsteuerpflicht beim Grundstückskaufvertrag im Zusammenhang mit nachträglichen Sonderwünschen. Nach der aktuellen Entscheidung des Bundesfinanzhofs sind derartige Sonderwünsche, die erst im Nachgang vereinbart worden sind, beim Erwerb eines Grundstücks mit noch zu errichtendem Gebäude grunderwerbsteuerpflichtig.
Was wurde entschieden?
Der Bundesfinanzhof hat festgestellt, dass zusätzliche Entgelte für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche grundsätzlich grunderwerbsteuerpflichtig sind, insofern ein rechtlicher Zusammenhang mit dem ursprünglichen Kaufvertrag besteht. Anders als die im ursprünglichen Grunderwerbsteuerbescheid bereits berücksichtigten Kaufpreispositionen, erfolgen diese zusätzlichen Besteuerungen in einem separaten Steuerbescheid. Eine Ausnahme bildet dabei der Fall der Hausanschlusskosten: Hat sich der Käufer bereits im Kaufvertrag zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet, bleibt deren steuerliche Behandlung unberührt.
Warum ist das Urteil aktuell und relevant?
In Zeiten steigender Baukosten, hoher Immobilienpreise und immer individuellerer Bauvorhaben geraten nachträgliche Sonderwünsche zunehmend in den Fokus steuerlicher Betrachtungen. Unternehmer und private Käufer müssen nun vermehrt damit rechnen, dass zusätzliche Ausgaben, die im Laufe der Bauphase entstehen, zu einer Mehrbelastung führen, wenn sie einen direkten rechtlichen Bezug zum ursprünglichen Kaufvertrag aufweisen. Dieses aktuelle Urteil schafft somit entscheidende Rechtssicherheit, da nun klar ist, welche Kostenpositionen zusätzlich der Grunderwerbsteuer unterliegen.
Wie verlief das Verfahren in Bezug auf die Grunderwerbsteuerpflicht konkret?
Zunächst kam es auf unterer Ebene mittels eines ursprünglichen Grunderwerbsteuerbescheids zur Besteuerung des Basis-Kaufpreises, ohne dass die späteren Sonderwünsche berücksichtigt wurden. Im Anschluss forderte die Finanzbehörde anhand der eingereichten Schlussrechnungen eine nachträgliche Besteuerung, weil zusätzliche Leistungen aufgefallen waren. Trotz des ersten Einspruchs des Käufers bestätigten die zuständigen Finanzgerichte die Auffassung des Finanzamts. Der Fall fand schließlich seinen Weg zum Bundesfinanzhof, der mit seiner Entscheidung klarstellte, dass diese nachträglich vereinbarten Sonderwünsche separaten, grunderwerbsteuerlichen Tatbeständen unterliegen.
Wer trieb das Verfahren voran und wie wurden die Argumente gewürdigt?
Nachdem der Fall in den unteren Instanzen zugunsten des Finanzamts entschieden wurde, legte der betroffene Bauherr Revision ein. Der Streit konzentrierte sich darauf, ob die nachträglichen Leistungen tatsächlich als ergänzende Gegenleistung zum Grundstückskaufvertrag gewertet werden können. Im Revisionsverfahren a priori wiesen die Gerichte darauf hin, dass auch solche Sonderwünsche, wenn sie vertraglich fixiert und zusätzlich zu den Basisleistungen erbracht werden, in den steuerlichen Rahmen einbezogen werden müssen. Der Bundesfinanzhof bestätigte in seinen Urteilen (Aktenzeichen II R 15/22 und II R 18/22) diese Auffassung und ging dabei im Detail auf die vertragliche Einbettung und den praktischen Mehrwert ein, den diese Zusatzleistungen erbringen.
Was waren die wesentlichen rechtlichen Grundlagen in diesem Urteil?
Die rechtliche Basis dieses Urteils stützt sich insbesondere auf Paragraf 9 Absatz 2 Nummer 1 des Grunderwerbsteuergesetzes , wonach alle Gegenleistungen, die in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb stehen, grundsätzlich grunderwerbsteuerpflichtig sind. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass die Grunderwerbsteuer nicht nur den ursprünglichen Kaufpreis, sondern auch spätere Zusatzleistungen – wie etwa Sonderwünsche – erfasst, sofern diese Leistungserweiterung vertraglich geregelt ist. Ein Sonderfall bildet dabei, wenn der Käufer bereits im Kaufvertrag die Übernahme von Hausanschlusskosten zugesichert hat, wodurch diese nicht erneut besteuert werden.
Welche Auswirkungen hat das Urteil für Unternehmen?
Für Unternehmen und Investoren im Immobiliensektor hat diese Entscheidung weitreichende finanzielle und vertragliche Konsequenzen. Zum einen erhöht sich der steuerliche Aufwand, wenn nachträglich Sonderwünsche realisiert werden, da diese in einem separaten Steuerbescheid zusätzlich zur ursprünglichen Grunderwerbsteuer erhoben werden können. Zum anderen müssen Bauherren und Investoren künftig ihre Vertragstexte und Planungen ganz genau prüfen, um unerwartete steuerliche Mehrbelastungen zu vermeiden. Eine sorgfältige Abstimmung zwischen Bauträger, Käufer und Steuerberater ist deshalb unerlässlich.
Was sollten Unternehmen aufgrund des aktuellen Urteils in Bezug auf die Grunderwerbsteuerpflicht beachten?
Aus unserer Sicht empfiehlt es sich, bereits bei der Vertragsgestaltung klare Regelungen zu treffen, die den Umfang und die steuerliche Behandlung von möglichen Sonderwünschen detailliert definieren. Unternehmen sollten vorab differenzieren zwischen Leistungen, die in den ursprünglichen Kaufvertrag integriert sind, und solchen, die als nachträgliche Zusatzleistungen vereinbart werden. Eine präzise Dokumentation und regelmäßige Abstimmung mit fachkundiger steuerlicher Beratung können dabei helfen, Überraschungen bei späteren Steuerbescheiden zu vermeiden und die Liquiditätsplanung effizient zu gestalten.
Gern beraten wir Sie als Steuerberater rund um das aktuelle Urteil und zu weiteren steuerlichen Fragen im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag.
