Aufteilung des Kaufpreises für Eigentumswohnung auf Grund und Boden und Gebäude – Anschaffungskosten für Besteuerung
Im Folgenden möchten wir Sie über eine aktuelle Entscheidung des Finanzgerichts München informieren, die von erheblicher Bedeutung für die steuerliche Behandlung von Immobilienkäufen und die Steuerberatung im Zusammenhang mit einer Eigentumswohnung ist. Es geht um die Aufteilung des Kaufpreises für Eigentumswohnungen auf Grund und Boden sowie Gebäude und die daraus resultierenden Anschaffungskosten für die Besteuerung.
Was bedeutet die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag?
Wenn in einem Kaufvertrag eine Verteilung der zu zahlenden Summen vorgenommen wurde, sind diese vereinbarten und bezahlten Kosten der Anschaffung im Regelfall der Besteuerung zugrunde zu legen. Dies bedeutet, dass die vom Käufer und Verkäufer festgelegten Werte maßgeblich für die steuerliche Behandlung sind.
Welcher Sachverhalt liegt der aktuellen Entscheidung zugrunde und wie verlief der Fall in Bezug auf die Besteuerung konkret?
In dem aktuellen Urteil befasste sich das Finanzgericht München mit einem Fall, in dem die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude von den realen Wertverhältnissen abwich. Laut dem neuerlichen Urteil ist eine Korrektur der von den Parteien getroffenen Aufteilung des Anschaffungspreises nur geboten, wenn sie die tatsächlichen Verhältnisse der Werte grundsätzlich verfehlt und aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht haltbar erscheint (Aktenzeichen. 12 K 861/19). Der aktuelle Fall betraf eine Eigentumswohnung, die im Jahr 2023 zu Miteigentum erworben wurde. Im notariellen Kaufvertrag war geregelt, dass von der zu zahlenden Summe von 495.000 Euro ein Anteil von 188.000 Euro auf das Grundstück selbst und ein Anteil von 307.000 Euro auf die aufstehende Immobilie entfallen sollte.
Die Kläger gingen bei der Ermittlung der Absetzung für Abnutzung davon aus, dass von den Anschaffungskosten der Eigentumswohnung ein prozentualer Anteil von circa 62 Prozent auf den Gebäudeteil entfallen. Das Finanzamt hingegen berechnete die Bemessungsgrundlage nach der Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen und nahm an, dass Kaufpreisanteile von nur knapp über 57 Prozent auf den Grund und Boden und exakt 42,84 Prozent auf das Gebäude entfallen würden.
Nach erfolglosem Einspruch begehrten die Kläger im Klageverfahren weiter die im Kaufvertrag geregelte Aufteilung. Sie argumentierten, dass die vertraglich vereinbarte Aufteilung der Kaufpreise steuerrechtlich anerkannt werden müsse.
Zu welchem Urteil kam das Finanzgericht in der jüngsten Rechtsprechung?
Das Finanzgericht München gab der Klage statt und erklärte in diesem Zusammenhang, dass die vertraglich vereinbarte Aufteilung der Kaufpreise grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen seien. Das Gericht sah keine Zweifel an der vertraglichen Aufteilung des Kaufpreises und wies die Einwendungen des Finanzamts zurück. Die Differenz der AfA-Bemessungsgrundlage im Vergleich zu einem Gutachten durch einen Sachverständigen betrug exakt 4,49 Prozent und war laut Gericht unbeachtlich, da sie unter 10 Prozent lag.
Das Gericht begründete dieses Urteil unter anderem damit, dass bei den Verhandlungen für Kaufpreise unterschiedliche Preise für vergleichbare Immobilien realisiert werden. Daher kann grundsätzlich einer vertraglich vereinbarten Kaufpreisaufteilung nicht die Angemessenheit versagt werden, wenn die Abweichung der vereinbarten Kaufpreisaufteilung von der gutachterlichen Wertermittlung weniger als 10 Prozent beträgt
Welche Auswirkungen hat die Entscheidung auf die Absetzung für Abnutzung (AfA)?
Eine Diskrepanz der vertraglich fixierten Absetzung für Abnutzung und der von einem Sachverständigengutachten ermittelten Absetzung für Abnutzung von weniger als 10 Prozent ist laut dem Urteil unbeachtlich. Dies bedeutet, dass geringfügige Abweichungen keine Korrektur der vertraglichen Aufteilung erfordern. Somit könnten Verkäufer und Käufer hinsichtlich der steuerlich relevanten Absetzung für Abnutzung geringfügige Anpassungen bewusst wählen, um steuerlich das Maximum bei einer Immobilientransaktion zu generieren. Entscheidend ist in dieser Konstellation, dass für keine Abweichung von mehr als 10 Prozent auftritt. Gern beraten wir Sie bei Fragen rund um die Absetzung für Abnutzung mit unserer professionellen Steuerberatung.
Wie können Streitigkeiten bei der Kaufpreisaufteilung vermieden werden?
Da bei einem Grundstücksverkauf regelmäßig kein Sachverständigengutachten vorliegen dürfte, empfehlen wir zur Vermeidung von Streitigkeiten die vom Bundesministerium der Finanzen angebotene Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises zu nutzen. Diese Arbeitshilfe wurde zuletzt am 26. März 2024 aktualisiert und bietet eine verlässliche Grundlage für die Aufteilung. Unabhängig von dieser Arbeitsgrundlage ist eine Unterstützung durch eine Steuerberatung aus unserer Sicht stets ratsam, da bei hohen finanziellen Volumen im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf oder -verkauf steuerliche Parameter schnell gewichtige Auswirkungen nach sich ziehen können.
Was sollten Unternehmen und Steuerzahler beachten?
Für Unternehmen und Steuerzahler ist es wichtig, die im Kaufvertrag festgelegten Aufteilungen sorgfältig zu überprüfen und gegebenenfalls die BMF-Arbeitshilfe zu nutzen, um rechtliche und wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden. Eine sorgfältige Dokumentation und die Einhaltung der rechtlichen Vorgaben sind entscheidend für eine reibungslose steuerliche Abwicklung. Für die steuerliche Optimierung lassen sich auf Basis des aktuell getroffenen Urteils kleinere Anpassung in der Verteilung nutzen, um die Besteuerung zu minimieren.
