Änderung von Steuerbescheid bei Grundstücksveräußerung zwischen einander nahestehenden Personen zu überhöhtem Kaufpreis
In einem aktuellen Urteil ging es um die steuerliche Behandlung von Grundstücksveräußerungen zwischen einander nahestehenden Personen. Wir möchten Sie über diese wichtige aktuelle Entscheidung des Finanzgerichts Mecklenburg-Vorpommern und deren Relevanz für die Steuerberatung informieren. Dabei ging es um die Frage, ob ein Grunderwerbsteuerbescheid geändert werden muss, um eine doppelte Besteuerung mit Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer zu vermeiden (Aktenzeichen 1 K 233/22).
Warum ist der Sachverhalt relevant?
Insofern ein Grundstück zwischen sich nahestehenden Personen zu einem überhöhten Kaufpreis veräußert wird, kann dieser Sachverhalt sowohl im Grunderwerbsteuerbescheid als auch im Schenkungsteuerbescheid berücksichtigt werden. Dies führt zu einer doppelten Besteuerung desselben Sachverhalts, was für die Betroffenen wirtschaftlich nachteilig ist. Normalerweise fällt bei einem Grundstückskauf die Grunderwerbsteuer an, die auf den Kaufpreis berechnet wird. Wenn nun der Kaufpreis überhöht ist, wird die Grunderwerbsteuer auch auf diesen höheren Betrag erhoben. Gleichzeitig kann die Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert des Grundstücks und dem überhöhten Kaufpreis als Schenkung angesehen werden. Hier kommt die Schenkungsteuer ins Spiel, die auf den schenkungsweise zugewendeten Betrag erhoben wird.
Diese Konstellation führt dazu, dass derselbe Sachverhalt, der überhöhte Teil des Kaufpreises, zweimal besteuert wird. Einmal im Rahmen der Grunderwerbsteuer, da der überhöhte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage dient, und einmal im Rahmen der Schenkungsteuer, da der überhöhte Betrag als freigebige Zuwendung angesehen wird. Dies stellt eine doppelte Besteuerung dar, die für die Betroffenen wirtschaftlich nachteilig ist, da sie im Endeffekt mehr Steuern zahlen müssen.
Welcher Sachverhalt lag der aktuellen Rechtsprechung zugrunde?
In dem aktuell verhandelten Fall hatte eine Klägerin beantragt, die Grunderwerbsteuerfestsetzung zu ändern, um Übereinstimmung mit einem inzwischen ergangenen Schenkungsteuerbescheid herzustellen. Der Kauf eines Grundstücks von einer nahestehenden Person war zu einem überhöhten Preis erfolgt, und der überhöhte Teil des Kaufpreises war sowohl in der Grunderwerbsteuer als auch in der Schenkungsteuer berücksichtigt worden. Das Finanzgericht stellte fest, dass dieser Sachverhalt nur einmal hätte berücksichtigt werden dürfen, und gab der Klägerin recht.
Welche konkreten finanziellen Parameter waren bei diesem aktuellen Urteil relevant?
Die Klägerin ist die Alleingesellschafterin und Geschäftsführerin einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Ihr Lebensgefährte verkaufte der Gesellschaft ein Grundstück mit einem aufstehenden Geschäftsgebäude zu einem Kaufpreis von 1.100.000 Euro. Der Kaufpreis setzte sich in dieser Konstellation aus circa 98.000 Euro für das Grundstück und circa 1.002.000 Euro für das Gebäude zusammen. Ein Grunderwerbsteuerbescheid wurde auf Basis des gesamten Kaufpreises von 38.500 Euro festgesetzt und bestandskräftig. Gleichzeitig erging gegen Herrn B ein Schenkungsteuerbescheid, der auf der Annahme basierte, dass das Grundstück lediglich einen Wert von 480.000 Euro hatte. Der überhöhte Betrag von 620.000 Euro wurde als freigebige Zuwendung bewertet und schenkungsteuerpflichtig erklärt.
Was wurde entschieden?
Das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern entschied in dieser neuerlichen Rechtsprechung, dass die Vereinbarung hinsichtlich des überhöhten Teilbetrags des Kaufpreises nur entweder als freigebige Zuwendung oder als Gegenleistung für das Grundstück bewertet werden kann, jedoch nicht beides zugleich. Freigebige Zuwendung und Gegenleistung schließen sich gegenseitig aus. Wenn die Parteien eines Vertrags einig sind, dass der Wert des verkauften Grundstücks deutlich unter dem im notariellen Vertrag genannten Kaufpreis liegt, gehört der überhöhte Teil des Kaufpreises nicht zur Gegenleistung im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinne. Das Gericht stellte darüber hinaus fest, dass der Sachverhalt in beiden Steuerbescheiden mehrfach berücksichtigt wurde, obwohl er nur einmal hätte berücksichtigt werden dürfen. Dies führte zu einer doppelten Besteuerung, die nach Paragraf 174 Absatz 1 Satz 1 der Abgabenordnung geändert werden musste. Der Grundsatz von Treu und Glauben stand der Änderung nicht entgegen.
Was bedeutet das für Unternehmen und Steuerzahler?
Diese Entscheidung bedeutet für Unternehmen und Steuerzahler, dass eine doppelte Besteuerung eines überhöhten Kaufpreises vermieden werden kann und somit eine finanzielle Entlastung in dieser Konstellation erreicht werden kann. Wird ein Grundstück zwischen nahestehenden Personen zu einem überhöhten Preis veräußert, so sollte geprüft werden, ob eine Änderung des Grunderwerbsteuerbescheids beantragt werden kann, um eine Übereinstimmung mit dem Schenkungsteuerbescheid herzustellen. Die Grunderwerbsteuerfestsetzung und der Schenkungsteuerbescheid sollten fachkundig geprüft und im Bedarfsfall auch durch eine Steuerberatung analysiert werden. Da bei der Transaktion mit Immobilien erhebliche Vermögenswerte im Raum stehen, entstehen häufig auch hohe steuerliche Abgaben, die sich auf Basis der aktuellen Rechtsprechung minimieren lassen.
Welche rechtlichen Grundlagen sind in diesem Zusammenhang zu beachten?
Der Anspruch auf Änderung der Grunderwerbsteuerfestsetzung ergibt sich aus der Abgabenordnung. Ein fehlerhafter Steuerbescheid kann auf Antrag geändert werden, wenn ein konkreter Sachverhalt in verschiedenen Steuerbescheiden berücksichtigt worden ist, wobei dieser nur einmal hätte betrachtet werden dürfen. In diesem Fall war der Grunderwerbsteuerbescheid fehlerhaft und musste geändert werden. Gern beraten wir Sie auch in dieser Konstellation mit unserer erfahrenen Steuerberatung.
